Immobilie vererben: Wohnrecht, Ausgleichung und Steuern regeln

Eine Immobilie zu übertragen ist selten eine reine Erbfrage – es geht um Wohnen, Geld und Gerechtigkeit unter Geschwistern, und zwar meist gleichzeitig. Wer das Haus zu Lebzeiten weitergibt und darin wohnen bleiben möchte, regelt das über ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung im Grundbuch. Wer mehrere Kinder hat, muss die Ausgleichung klären, bevor der Streit entsteht. Und die Grundstückgewinnsteuer verschwindet bei einer Schenkung nicht, sie wird nur aufgeschoben. Alle drei Punkte lassen sich zu Lebzeiten sauber lösen – danach nicht mehr.

Erbvorbezug oder Schenkung: was das heisst

Eine Immobilie kann zu Lebzeiten übertragen werden. Formell braucht es dafür eine öffentliche Beurkundung und den Eintrag im Grundbuch – ein Vertrag unter der Familie genügt nicht.

Sinnvoll ist das, wenn ein Kind die Immobilie ohnehin übernehmen wird und selbst darin wohnen möchte, oder wenn Sie die Verhältnisse klären wollen, solange alle Beteiligten mitreden können. Fünf Fragen gehören dabei schriftlich geregelt:

• Wer erhält die Immobilie, und zu welchem Wert?
• Wird dieser Wert später an das Erbe angerechnet?
• Gibt es weitere Erben, deren Pflichtteile zu beachten sind?
• Bleibt ein Elternteil wohnen – mit Wohnrecht oder Nutzniessung?
• Wer trägt ab wann Hypothek, Unterhalt, Steuern und Nebenkosten?

Der letzte Punkt wird am häufigsten vergessen und ist im Alltag der konfliktträchtigste.

Wohnrecht oder Nutzniessung: der Vergleich

Das ist der Kern für alle, die übertragen und wohnen bleiben wollen. Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen und schützen Sie damit auch gegenüber späteren Käufern.

	Wohnrecht	Nutzniessung
Umfang	selbst darin wohnen	umfassende Nutzung, auch Vermietung
Erträge	keine	bleiben bei der berechtigten Person
Übertragbar	nein, höchstpersönlich	in der Regel nicht übertragbar, aber Ertrag nutzbar
Gewöhnlicher Unterhalt	meist bei der berechtigten Person	in der Regel bei der nutzniessenden Person
Grössere Reparaturen	in der Regel bei der Eigentümerschaft	in der Regel bei der Eigentümerschaft
Eigenmietwert	je nach Ausgestaltung und Kanton	in der Regel bei der nutzniessenden Person
Wirkung auf den Wert	mindert den Verkehrswert	mindert den Verkehrswert stärker

Praktisch heisst das: Die Nutzniessung ist das stärkere Recht und mindert den Wert der Immobilie entsprechend mehr. Sie eignet sich, wenn Sie flexibel bleiben und die Immobilie später vielleicht vermieten möchten – etwa bei einem Wechsel ins betreute Wohnen. Das Wohnrecht ist enger und passt, wenn es wirklich nur ums eigene Wohnen geht.

Wie diese Rechte bewertet werden – über den kapitalisierten Nutzungswert – steht im Ratgeber zur Immobilienbewertung vor dem Wechsel. Diese Zahl ist keine Formalie: Sie bestimmt, wie hoch der anzurechnende Vorempfang ausfällt.

Ausgleichung: der häufigste Streitpunkt

Erhält ein Kind die Immobilie unter dem Verkehrswert, gilt die Differenz als Vorempfang und ist bei der Erbteilung in der Regel auszugleichen. Und hier liegt die Stelle, an der Familien Jahre später auseinandergeraten: Massgebend ist häufig der Wert im Zeitpunkt der Erbteilung, nicht im Zeitpunkt der Übertragung.

Ein Beispiel: Die Tochter übernimmt 2026 das Haus für CHF 600 000, während der Verkehrswert bei CHF 900 000 liegt. Der Vorempfang beträgt CHF 300 000. Ist das Haus beim Tod der Eltern 2040 CHF 1 300 000 wert, wird nicht mehr über CHF 300 000 diskutiert, sondern über einen entsprechend höheren Betrag.

Deshalb gehören zwei Dinge in den Übertragungsvertrag: ein belastbar ermittelter Wert im Zeitpunkt der Übertragung – idealerweise ein Verkehrswertgutachten – und eine ausdrückliche Regelung, ob und wie ausgeglichen wird. Beides kann abweichend vereinbart werden, aber nur ausdrücklich.

Pflichtteile: was seit 2023 gilt

Seit dem 1. Januar 2023 sind die Pflichtteile kleiner geworden. Der Pflichtteil der Nachkommen beträgt neu die Hälfte ihres gesetzlichen Erbanspruchs statt wie bisher drei Viertel. Der Pflichtteil der Eltern ist ganz entfallen. Für den überlebenden Ehegatten bleibt es bei der Hälfte.

Praktisch bedeutet das: Die frei verfügbare Quote ist grösser geworden. Wer ein Kind bewusst stärker berücksichtigen will – etwa jenes, das die Eltern gepflegt oder das Haus übernommen hat –, hat dafür mehr Spielraum als früher. Nutzen lässt sich dieser Spielraum aber nur mit einem Testament oder einem Erbvertrag; ohne Verfügung gilt weiterhin die gesetzliche Erbfolge.

Steuern: was anfällt und was nur aufgeschoben wird

Erbschafts- und Schenkungssteuer. Auf Bundesebene gibt es keine; die Besteuerung ist kantonal geregelt. Ehepartner und direkte Nachkommen sind in vielen Kantonen privilegiert oder ganz befreit. Prüfen Sie den konkreten Kanton, bevor Sie planen.

Handänderungs-, Notariats- und Grundbuchgebühren. Fallen auch bei einer Schenkung an, wenn auch teils reduziert. Grössenordnungen stehen im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten.

Grundstückgewinnsteuer. Der wichtigste Punkt: Bei Schenkung und Erbvorbezug wird sie in der Regel aufgeschoben, nicht erlassen. Die latente Steuer haftet weiter an der Immobilie und wird fällig, wenn die übernehmende Person später verkauft – gerechnet ab dem ursprünglichen Erwerbspreis der Eltern. Wer eine Immobilie übernimmt, übernimmt damit eine Steuerlast, die im Übertragungspreis oft nicht abgebildet ist. Sprechen Sie darüber, bevor unterschrieben wird.

Grundlageninformationen publiziert die Eidgenössische Steuerverwaltung ESTV; die kantonalen Regeln finden Sie bei Ihrer kantonalen Steuerverwaltung.

Wenn ein Kind übernimmt und die anderen ausbezahlt werden

Das ist der häufigste Fall – und er scheitert regelmässig an der Bank, nicht am guten Willen.

Das übernehmende Kind muss meist eine Hypothek aufnehmen, um die Geschwister auszuzahlen. Die Bank prüft dann Belehnung und Tragbarkeit wie bei jedem Kauf: Bei selbstgenutztem Wohneigentum liegt die maximale Belehnung häufig bei rund 80 Prozent des Immobilienwerts, und das Einkommen muss kalkulatorischen Zins, Unterhalt und Amortisation tragen.

Zwei Dinge verkomplizieren es zusätzlich: Ein eingetragenes Wohnrecht oder eine Nutzniessung mindert den Belehnungswert – die Bank finanziert weniger, als der unbelastete Wert vermuten lässt. Und wenn die Eltern selbst noch eine Hypothek halten, ist zu klären, wer sie übernimmt. Klären Sie die Finanzierung deshalb vor dem Notartermin ab, nicht danach.

Wie Banken nach der Pensionierung rechnen, steht im Ratgeber zur Hypothek im Alter.

Was Sie jetzt regeln können

1. Verkehrswert ermitteln lassen, bevor irgendetwas übertragen wird – gemeinsam und neutral.
2. Mit allen Kindern sprechen, nicht nur mit dem übernehmenden. Überraschungen sind der Hauptgrund für Erbstreitigkeiten.
3. Testament oder Erbvertrag aufsetzen. Ein Erbvertrag bindet die Beteiligten und schafft die grösste Sicherheit.
4. Wohnrecht oder Nutzniessung wählen und im Grundbuch eintragen lassen.
5. Vorsorgeauftrag und Patientenverfügung gleich mitregeln – sie gehören zur selben Planung und werden oft vergessen.
6. Fachlich begleiten lassen: Notariat, Steuerberatung und Bank. Die beste Lösung hängt stark vom Kanton, der Familiensituation, dem Wert und der bestehenden Hypothek ab.

Fazit

• Eine Übertragung zu Lebzeiten braucht öffentliche Beurkundung und Grundbucheintrag – ein Familienvertrag genügt nicht.
• Wohnrecht und Nutzniessung sichern das Wohnen ab; die Nutzniessung ist das stärkere Recht und mindert den Wert stärker.
• Die Ausgleichung richtet sich häufig nach dem Wert bei der Erbteilung, nicht bei der Übertragung – ein Gutachten zum Übertragungszeitpunkt beugt Streit vor.
• Seit 2023 sind die Pflichtteile kleiner: Nachkommen die Hälfte, Eltern gar keinen mehr. Nutzbar ist der Spielraum nur mit einer Verfügung.
• Die Grundstückgewinnsteuer wird bei Schenkung aufgeschoben, nicht erlassen – sie haftet an der Immobilie weiter.
• Klären Sie die Finanzierung des übernehmenden Kindes vor dem Notartermin, nicht danach.