Finanzieren im Alter
Mit der Pensionierung ändert sich nicht die Immobilie, sondern das Einkommen. Genau daran rechnet die Bank Ihre Hypothek neu durch – und viele erfahren erst dann, dass die Tragbarkeit rechnerisch nicht mehr aufgeht, obwohl sie seit Jahren jede Rate bezahlt haben. Wer das früh weiss, hat mehrere Jahre Zeit zu handeln.
Die Bank prüft die Tragbarkeit nicht einmalig beim Kauf, sondern bei jeder Verlängerung der Hypothek neu. Solange Sie erwerbstätig sind, ist der Lohn die Rechnungsgrundlage. Danach zählt, was regelmässig und dauerhaft fliesst: die AHV-Rente, die Rente aus der Pensionskasse und – je nach Bank – ein kalkulatorischer Ertrag auf dem verbleibenden Vermögen.
Wer sich das Pensionskassenguthaben als Kapital auszahlen lässt, hat anschliessend eine kleinere laufende Rente. Das verbessert die Vermögenssituation, verschlechtert aber genau die Kennzahl, auf die die Bank schaut. Beides gegeneinander zu rechnen, bevor der Entscheid fällt, ist einer der wirksamsten Hebel überhaupt.
Die Formel bleibt dieselbe wie beim Kauf, nur die Einkommensseite schrumpft. Addiert werden der kalkulatorische Zins von rund 5 Prozent auf die Hypothek, rund 1 Prozent des Immobilienwerts für Unterhalt und Nebenkosten, und eine allfällige Amortisation. Diese Summe darf höchstens etwa einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.
Der kalkulatorische Zins ist bewusst deutlich höher als der tatsächliche Hypothekarzins. Er ist ein Stresstest, kein Preis: Die Bank will wissen, ob Sie auch bei stark steigenden Zinsen noch zahlen könnten.
Die Hypothek wird gedanklich zweigeteilt. Die 1. Hypothek reicht bis zu zwei Dritteln des Belehnungswerts und muss nicht zurückbezahlt werden. Alles darüber ist die 2. Hypothek – und sie muss innert 15 Jahren, spätestens aber bis zur Pensionierung, amortisiert sein.
Das ist keine Formalie: Wer diese Amortisation vor sich herschiebt, steht mit 65 vor einer Rückzahlungspflicht und gleichzeitig vor einem tieferen Einkommen. Wer sie vorzieht, senkt die Belehnung und damit die Zinslast dauerhaft.
Es gibt mehr Wege als den Verkauf, und sie schliessen einander nicht aus. Belehnung senken durch eine Teilrückzahlung aus Vermögen oder Säule 3a. Kinder als Mitschuldner oder mit einem Darlehen einbinden. Ein Zimmer oder eine Einliegerwohnung vermieten, sofern die Bank den Mietertrag anrechnet. Die Immobilie verkaufen und ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung im Grundbuch eintragen lassen. Oder den Wechsel in eine Mietwohnung planen, solange er freiwillig ist.
Entscheidend ist der Zeitpunkt. Fünf bis zehn Jahre vor der Pensionierung sind fast alle diese Wege offen und steuerlich gestaltbar. Nach der Pensionierung schrumpft die Auswahl, und der Druck steigt.
Früher als die meisten denken. Sinnvoll ist eine Tragbarkeitsrechnung auf den Pensionierungszeitpunkt, sobald die Pensionierung in etwa zehn Jahren ansteht – am besten zusammen mit einer Vorsorgeanalyse, die auch den Entscheid Kapital gegen Rente durchrechnet.
Verlangen Sie dabei ausdrücklich eine Rechnung mit dem künftigen Renteneinkommen, nicht mit dem heutigen Lohn. Nur diese Zahl sagt Ihnen, ob Handlungsbedarf besteht.
| Block | Ansatz der Bank | Wozu er dient |
|---|---|---|
| Kalkulatorischer Zins | rund 5 % der Hypothek pro Jahr | Stresstest für stark steigende Zinsen |
| Unterhalt und Nebenkosten | rund 1 % des Immobilienwerts pro Jahr | Reparaturen, Erneuerung, Betriebskosten |
| Amortisation | 2. Hypothek bis zur Pensionierung | Belehnung zurück auf zwei Drittel |
| Grenze | zusammen höchstens rund ein Drittel des Einkommens | Massstab für die Tragbarkeit |
Richtwerte. Die Ansätze unterscheiden sich je nach Bank; Einzelfälle werden individuell beurteilt.
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Nicht automatisch. Eine laufende Festhypothek läuft bis zum vereinbarten Ende weiter, unabhängig von Ihrem Alter. Kritisch wird der Moment der Verlängerung: Dann prüft die Bank die Tragbarkeit neu, diesmal mit dem Renteneinkommen. Reicht sie nicht mehr, verlangt die Bank in der Regel eine Teilrückzahlung oder eine andere Lösung – eine fristlose Kündigung ist die Ausnahme, nicht die Regel.
Mit dem, was regelmässig und dauerhaft fliesst: der AHV-Rente, der Rente aus der Pensionskasse und je nach Institut einem kalkulatorischen Ertrag auf dem freien Vermögen. Ein einmaliger Kapitalbezug zählt nicht als Einkommen, sondern erhöht das Vermögen – was die Tragbarkeitsrechnung meist verschlechtert statt verbessert.
Als Richtwert höchstens zwei Drittel des Belehnungswerts, also die 1. Hypothek. Alles darüber muss bis zur Pensionierung amortisiert sein. Massgebend bleibt aber die Tragbarkeit: Auch eine Hypothek unter dieser Grenze kann zu hoch sein, wenn das Renteneinkommen die Drittelsregel nicht mehr erfüllt.
Für die Tragbarkeit ist die Rente meist günstiger, weil die Bank laufendes Einkommen sehen will. Für die Flexibilität und für eine Teilrückzahlung der Hypothek kann der Kapitalbezug besser sein. Der Entscheid hat zudem erhebliche Steuerfolgen und ist bei vielen Kassen an Anmeldefristen von bis zu drei Jahren gebunden. Rechnen Sie beide Varianten durch, bevor Sie sich festlegen.
Häufig ja, weil eine tiefere Belehnung die Tragbarkeitsrechnung direkt entlastet und die Zinskosten dauerhaft senkt. Dagegen spricht, dass Sie damit Liquidität binden und Schuldzinsen steuerlich abziehbar sind. Wägen Sie ab, wie viel freies Vermögen Sie nach der Rückzahlung noch als Reserve haben.
Grundsätzlich ja. Ein Höchstalter ist gesetzlich nicht festgelegt, und Banken beurteilen den Einzelfall. Massgebend sind Tragbarkeit mit dem Renteneinkommen und Belehnungsgrad. In der Praxis sind die Anforderungen strenger und der Belehnungsspielraum kleiner als vor der Pensionierung.